Wat zijn verborgen gebreken?

Als je na de overdracht van de woning een gebrek opmerkt, is dat niet altijd een verborgen gebrek. Daar is pas sprake van als de koper het gebrek niet eerder had kunnen opmerken. Een duidelijke scheur in de muur had hij wel kunnen spotten en is dus geen verborgen gebrek, hoe vervelend het ook is. Heeft de verkoper dit bewust geprobeerd te camoufleren door er bijvoorbeeld een schilderij voor te plaatsen, dan is het wel weer een verborgen gebrek. Koper moet dan wel aantonen dat de verkoper het bewust heeft verzwegen (en verborgen).

Ernstig gebrek

Je mag als koper verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik. Het dak mag bijvoorbeeld niet lekken. Als jij wel met een lekkend dak zit, is dat een ernstig gebrek aan het huis en kan de koper dat op de verkoper verhalen. Het maakt dan niet uit of de verkoper ervan af wist of niet. De koper moet alleen wel aan zijn onderzoeksplicht hebben voldaan.

Onderzoeksplicht van de koper

Voor de koop moet de koper onderzoeken of het huis gebreken vertoont. Dat is best lastig om zelf te doen. Daarom is het verstandig om een bouwkundige keuring te laten doen. Een bouwkundig inspecteur onderzoekt dan grondig de staat van de woning en schrijft zijn bevindingen op in een rapport. De gebreken die echt verborgen zijn sluit je alleen niet uit met een bouwkundige keuring. Vervelend, maar jij hebt in ieder geval wel aan je onderzoeksplicht voldaan.

Een bouwkundige keuring is dus altijd een goed idee.

Mededelingsplicht van de verkoper

De koper heeft een onderzoeksplicht, maar de verkoper heeft ook mededelingsplicht. Dat wil zeggen dat de verkoper de koper moet informeren over de eigenschappen en de gebreken van de woning die hem bekend zijn. Als de verkoper bijvoorbeeld de garantie heeft gegeven dat alle installaties in de woning in orde zijn, kun je hem aansprakelijk stellen wanneer dit niet zo is.

Een verborgen gebrek, wat nu?

Het is nu duidelijk wat wel en niet een verborgen gebrek is, maar wat moet de koper doen als hij een verborgen gebrek aantreft? Als hij er zeker van is dat het gebrek verborgen was dan kan hij de verkoper aansprakelijk stellen.

Hoe te handelen bij verborgen gebreken?

1. Meld het gebrek
De koper dient het gebrek binnen een redelijke en billijke termijn te melden aan de verkoper. De koper vraagt aan de verkoper het gebrek op te lossen. Dit kan telefonisch of schriftelijk. Doet hij dit telefonisch, bevestig dan schriftelijk wat je besproken hebt om latere misverstanden te voorkomen.

2. Zoek samen naar een oplossing
Probeer er samen uit te komen. Leg de afspraken wel zwart op wit vast en win juridisch advies in voordat je iets tekent.

3. Ingebrekestelling
Kom je er samen niet uit? Dan kan de koper de verkoper in gebreke stellen. Het is raadzaam om op dit moment je rechtsbijstandverzekering in te schakelen.

4. Procederen
Wat als de verkoper niet of negatief reageert op de ingebrekestelling? Dan kun de koper een procedure starten, maar dat is wel de allerlaatste en minst wenselijke stap die hij kan nemen. Procedurekosten zijn namelijk niet niks.

Gerelateerde vragen:

Wat te doen als er iets defect gaat tussen het moment van verkoop en overdracht?

Hoe moet een woning worden opgeleverd?

© Winky 2020